МОСКОВСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

ВСЕГДА В ЦЕНЕ?

Риэлторы и банкиры считают, что осенью вновь ожидается рост стоимости жилья

Складывалось такое впечатление, что на этой пресс-конференции было недосказано что-то очень важное. В самом деле, зачем президент Ассоциации российских банков Гарегин ТосунЯн, президент Российской гильдии риэлторов Елена ДранЧенко, ее заместитель Константин Апрелев и сразу два вице-президента «Евротрансбанка» – Наталья Пастухова и Сергей Гандзюк – решили потратить на общение с журналистами полтора часа своего драгоценного времени? Неужели только затем, чтобы хором произнести хрестоматийное: «Спите, жители Багдада! Все спокойно…»?

– Российская гильдия риэлторов серьезно анализировала ситуацию на рынке недвижимости. Никаких серьезных изменений не ожидается. Да, имело место кратковременное сезонное колебание цен. Это снижение осенью прекратится и не приведет к глобальным изменениям в политике ценообразования…– сказала Елена Дранченко.

– Сейчас невозможен не только обвал, но и динамичное поступательное снижение цен, – вторил ей Константин Апрелев. – Осенью наиболее вероятен их рост. Ведь они в Московской области и других регионах росли и летом. Да, в Москве затормозились покупки с целью вложения денег в недвижимость. Но наша экономика, кроме сырьевого сектора, не чувствует себя уверенно. Инвестировать практически некуда. На рынке акций ситуация непонятна, на кредитно-финансовом – тоже, а недвижимость была и остается самым надежным и известным населению сектором.


– Инвестициям в недвижимость нет альтернативы, – продолжил его мысль Сергей Гандзюк. – Ни банковские вклады, ни акции сейчас нельзя назвать надежным способом помещения денег. Только жилье!

Почему банковские вклады потеряли привлекательность, общеизвестно. В начале лета кредитно-финансовую систему страны начало лихорадить. Некоторые банки не выжили. Многие экономисты видят прямую связь между этими событиями и падением цен на жилье. Однако далеко не все организаторы пресс-конференции в «Интерфаксе» согласны с их доводами. Елена Дранченко, например, вообще отрицает факт банковского кризиса:

– Никакого кризиса не было. Это нормальная реорганизация в кредитно-финансовом секторе. И тенденции
к корректировке цен на
недвижимость с этим никак не связаны. Просто раньше
имели место спекулятивные цены,, а сейчас инвестиционно-строительные компании приводят их в соответствие
с рыночными.


Правда, очень скоро она произнесла слова, которые довольно плохо вязались с этим утверждением:

– В регионах о банковском кризисе практически никто не слышал, однако в Москве риэлторские компании столкнулись с проблемами. Банки перестали выдавать кредиты на строительство, и это привело к тому, что некоторые инвестиционно-строительные компании стали корректировать цены в сторону снижения.

Суть их выступлений была именно такова. Правда, успокаивали они скорее игроков на рынке недвижимости, нежели покупателей: последним-то как раз будет на руку, если цены на жилье и офисы начнут стремительно падать. По крайней мере, до поры до времени… Ведь обвал цен на недвижимость может спровоцировать кризис всей московской экономики, и тогда уже не поздоровится никому.

Итак, по мнению всех без исключения организаторов конференции, обвала цен не ожидается – вопреки тому, что после бурного весеннего роста в середине лета началось их падение.
Утверждения противоречивые. Вопросов они порождают много.
Во-первых, если кредитно-финансовые организации прекратили выдавать кредиты, то что же это было, если не банковский кризис? И как можно говорить, что «тенденции к корректировке цен» с ним не связаны? По элементарной логике получается как раз наоборот. Ведь, если люди для покупки недвижимости перестают пользоваться кредитами, спрос неизбежно сокращается. Значит, снижаются и цены. К слову, так считает и Гарегин Тосунян. «Рынок – это совокупность «сообщающихся сосудов» с разным профилем деятельности. Все здесь взаимосвязано», – сказал он.
Кстати, каковы они, рыночные цены? Насколько они ниже спекулятивных? И почему вдруг инвестиционно-строительные компании загорелись желанием скорректировать их? Неужели проснулась тяга к благотворительности?..

Размышления на эти темы сами будут спекуляциями чистой воды, потому что рыночную цену определяет рынок, которому абсолютно по барабану, для чего люди покупают недвижимость – чтобы ею пользоваться или чтобы ее потом перепродать. Поэтому гораздо честнее было бы сказать: число покупателей снизилось, потому что недвижимость перестала рассматриваться как объект, подходящий для вложения спекулятивного капитала.

Но если спекулянты и вправду
перестали приобретать недвижимость, то почему они вдруг так себя повели? Не потому ли, что они ожидают падения цен, а может быть, сами играют на понижение?
Найти подтверждение этой догадки несложно, если обратиться к материалам, подготовленным аналитическим отделом Русского агентства недвижимости «САВА». Если их внимательно изучить, то поневоле приходишь к выводу, что инвестиционно-строительные компании никакой корректировкой цен в июле не занимались. Стоимость квадратного метра и в панельных ново-
стройках, и в высотных кирпичных домах не только не снизилась, но, наоборот, немного подросла. А где же цены упали? В основном на вторичном рынке! Больше всего подешевели хрущевки (на 0,77 процента), панельные «брежневские» дома с малой кухней и так далее.
Ни «хрущевок», ни «брежневок» с малой кухней сейчас никто не строит. Однако они появились на рынке в очень большом количестве – таком, что сильно повлияли на общую динамику цен! Кто и зачем их туда «вбросил»? Неужели их обитатели внезапно так разбогатели, что в массовом порядке решили обзаводиться современными квартирами? Едва ли…
На мой взгляд, снижение цен на вторичном рынке является убедительным свидетельством начавшейся игры на понижение. Для нее ведь настало самое время, не правда ли?

Цены на жилье высоки как никогда. За 2003 год они выросли на
45 процентов, за первое полугодие 2004-го – на 20 процентов! При этом себестоимость строительства менялась далеко не так резко. В итоге сверхприбыли инвестиционно-строительных компаний стали умопомрачительными. Некоторые экономисты называют цифру в 200 процентов. Если это и преувеличение, то, по всей видимости, не слишком большое…
Все это напоминает знаменитую историю, случившуюся три века назад в Голландии. Там вдруг внезапно стали дорожать тюльпаны. На их перепродаже бюргеры делали сказочные состояния. Некоторые люди продавали дома, чтобы накупить побольше луковиц… Но вдруг в один день все проснулись и увидели, что тюльпан – это никакое не средство размещения капитала, а всего лишь цветок. «Мыльный пузырь» лопнул. Все встало на свои места, но сколько бедных голландцев при этом разорилось!

Мораль сей истории проста: едва ли имеет смысл приобретать жилье специально для того, чтобы сдавать его квартирантам. Прибыль получается не очень высокой – шесть, максимум семь процентов годовых. Это ниже, чем нынешние темпы инфляции. К тому же квартира окупится в лучшем случае через десять лет, а за это время столько может измениться!
Выходит дело, покупать квартиры для последующей перепродажи небезопасно, а для сдачи в аренду – не слишком рационально. К тому же сейчас на дворе не осень 2003 года, когда люди в панике бежали от американской валюты и вкладывали сбережения в квадратные метры. Курс стабилизировался на уровне 29 рублей за доллар. «Зелененькие» снова стало можно держать хоть под подушкой, хоть на валютном счету, благо далеко не все банки находятся в зоне риска. Возьмем хотя бы Сбербанк. Ну, и что ему угрожает?

Конечно, судьба некоторых коммерческих банков, которые дают более высокий процент, под вопросом: не исключено, что кризис может повториться. Однако Гарегин Тосунян утверждает, что передряги в банковском секторе закончились.

– Сейчас уже можно говорить о позитивных последствиях тех событий, которые происходили у нас в конце июня – начале июля. Кликушество не имеет под собой серьезных оснований. Что же касается банковской политики на рынке недвижимости, то здесь главная проблема – найти ресурсы для долгосрочных инвестиций, – заявил он.

Столь оптимистичный взгляд на будущее банковской системы удивил многих журналистов – как российских, так и зарубежных. Корреспондент одного из европейских изданий задал Гарегину Тосуняну недоуменный вопрос:
– Вы говорите о долгосрочных инвестициях в экономику России, но в то же время известно, что банки выводят капитал из страны. Размер утечки в этом году превысил 11 миллиардов долларов…
– Не банки выводят деньги, – прозвучал ответ. – Они всего лишь инструмент… Не спорю, вывоз капитала есть. Он связан с нестабильностью, которая наблюдалась в начале лета. Кроме того, 17 июня вступил в действие закон о валютном регулировании, который снял ограничения с перемещения капитала через границу. Вот и начался отток, ведь деньги мигрируют туда, где сложилось оптимальное соотношение надежности и доходности. Но в России доходность велика, и капитал скоро начнет обратное движение.
Впрочем, отток капитала – понятие неконкретное. Анализируя его, надо всегда учитывать, какие отрасли участвуют в этом процессе. Весной председатель президиума Института глобализации Михаил Делягин говорил о том, что капитал из страны выводят в основном биржевые игроки. Реальный сектор, напротив, его ввозит. Константин Апрелев и Елена Дранченко разделяют эту точку зрения. Немного разными словами они выразили одну и ту же простую мысль: оттока капитала с рынка недвижимости не зафиксировано… Однако вопросы об уместности оптимизма продолжились.
– Мы находимся на уровне развития настолько дремучем, что никуда нам не деться. Будем развиваться. Но хотелось бы, чтобы темпы были повыше, – возразил скептикам Гарегин Тосунян.
Нынешней осенью Госдума примет новый Жилищный кодекс. Он пусть не сразу, но сильно изменит ситуацию на рынке недвижимости, в особенности на вторичном. Вырастут и коммунальные платежи, и налог на собственность. Неплательщиков можно будет выселять в общежития. Рано или поздно будут урезаны и льготы по ЖКХ. Одновременно появится легальный сектор коммерческого жилья, который по мере своего развития будет становиться все более и более грозным конкурентом людям, сдающим квартиры в аренду…
По всей видимости, эти новые правила игры вынудят многих расстаться с привычным жильем и подыскивать себе что-нибудь поскромнее. Квартиры выставят на продажу. А покупать их можно будет без опаски: прописанные там родственники бывшего хозяина теперь не смогут предъявлять претензии на площадь.
Что же будет в итоге? Рынок недвижимости сильно увеличится в объеме, вырастет предложение. Значит, скорее всего, снизятся цены. Конечно, наверняка ничего нельзя утверждать, но в странах Восточной Европы все это уже произошло.
Правда, все приведенные выше соображения принадлежат исключительно автору этих строк. На пресс-конференции о кодексе говорилось очень мало. Наталья Пастухова, отвечая на вопрос одного из журналистов, заметила, что изменения в жилищном законодательстве усилят защиту прав кредитора. Прежде банк не был вправе отобрать квартиру у заемщика, не желающего или не могущего вовремя расплачиваться по долгам. Теперь такие меры воздействия станут законными, поэтому кредитно-финансовые организации смогут без опаски ссужать людям деньги на покупку квартир…
Кодекс еще не принят, но первый эффект, по словам Натальи Пастуховой, уже проявился. Если в прошлом году банки давали кредиты под
15 процентов годовых и выше, то сейчас – под 10 – 11 процентов. Что будет происходить со ставками дальше, сказать трудно. Константин Апрелев, например, считает, что к 2010 году они опустятся до 7 – 8 процентов, а полный оптимизма Гарегин Тосунян заметил, что одновременно снизится и инфляция, поэтому не исключено стремительное падение кредитных ставок.
От кредитных ставок разговор, как сам Бог велел, перешел к ипотеке. Здесь организаторы пресс-конференции проявили сдержанность в своих прогнозах. К примеру, Елена Дранченко подчеркнула, что одного нового Жилищного кодекса для развития ипотеки мало: последняя не заработает в полной мере, пока не будет принят Градостроительный кодекс. Однако ее заместитель Константин Апрелев пообещал собравшимся, что к 2010 году более 30 процентов покупок на рынке недвижимости будет осуществляться с использованием ипотечных кредитов.
Впрочем, есть основания предполагать, что для развития ипотеки не только Жилищного, но и Градо-
строительного кодекса будет мало. Недавно в одном из старых русских городов, где местные чиновники, пропагандируя это новшество, потеряли чувство меры, автор этих строк слышал такой образчик современного устного народного творчества: «Ипотека для бомжа – что аптека для жмура!»
Что ж, организаторы пресс-конференции прекрасно понимают, что ипотека – это не палочка-выручалочка, благодаря которой через энное число лет все россияне обретут собственные квартиры. Так говорил, в частности, Сергей Гандзюк…
С этим трудно не согласиться. Понятно, что надеяться приходится не на волшебные механизмы, а на рост уровня жизни граждан. Будут увеличиваться их доходы – заработает и ипотека. Не будут… На нет, как говорится, и суда нет.
Ну, а теперь вернемся к главному вопросу: зачем такие занятые люди, как видные банкиры и риэлторы, решили вдруг потратить время на пресс-конференцию? Если бы ситуация была действительно спокойной, смысла бы в этом не имелось. А вот если она нестабильна, тогда действительно статьи да телепередачи могут спровоцировать кризис рынка недвижимости – как это случилось в июне с банковским рынком. Впрочем, главными причинами экономических передряг в любом случае являются не статьи…