В МОСКВЕ СТРОЯТ МНОГО И ХОРОШО
Но хочется, чтобы строили
еще больше и лучше
Участники конференции «Банк реконструкции-2005» работали не только непосредственно на ее заседаниях. В кулуарах наиболее актуальные проблемы инвестиционно-строительной деятельности обсуждались ничуть не менее бурно, причем перечень их был гораздо шире обозначенного в повестке дня форума. Воспользовавшись этим, корреспондент «МТ» задал участникам дискуссии несколько вопросов, которые волнуют не только тех, кто имеет самое прямое отношение к инвестиционному процессу, но и подавляющее большинство жителей столицы.

СПРОС ВСЕ ЕЩЕ ПРЕВЫШАЕТ ПРЕДЛОЖЕНИЕ

В этом году отмечается 15-летие рыночных преобразований в Москве. Рынок — это в первую очередь наличие доступного товара. Строительная отрасль сейчас «выдает» его в весьма значительном количестве, но при этом его доступность пока все же весьма относительна — цены на жилье в столице продолжают расти. Что это — свидетельство того, что спрос все еще не удовлетворен? Когда все-таки цены на квартиры в Москве начнут снижаться? – эти вопросы были заданы Ивану НОВИЦКОМУ, депутату Московской городской Думы.


– Да, по-видимому, спрос в этом сегменте рынка все еще превышает предложение. Пока между ними не установится определенный баланс, рост цен будет иметь место, особенно на элитное жилье. Впрочем, есть и другие факторы, которые пока не дают переломить эту тенденцию. Скажем, нельзя не принимать во внимание ограниченность городских земельных ресурсов. Для массового строительства они уже практически исчерпаны. Если резервы и есть, то для «точечного» строительства, возведения жилья на месте выводимых промышленных зон, на рекультивируемых землях. То есть, по сути, мы сейчас переходим от экстенсивного метода застройки к интенсивному. А он требует больших капиталовложений, что, соответственно, приводит к росту цены жилых объектов и, естественно, квартир в них.


Разумеется, раздвинуть границы города невозможно. Однако уже сегодня жилые дома для москвичей строятся в Подмосковье. И в этом мне видится значительный резерв. Там, естественно, цены более приемлемые для тех, кто не может позволить себе элитное жилье. Так что у человека появляется возможность выбирать — либо копить деньги для того, чтобы приобрести квартиру поближе к центру столицы, либо поселиться за границей Москвы, в области, в одном из городов-спутников, где квартиры дешевле.


Впрочем, нельзя отрицать и того, что нынешняя ситуация на рынке жилья в известной степени вызвана и действием определенных субъективных причин, в частности, недостаточной проработанностью нормативной базы. Эту проблему мы, кстати, обсуждали и еще будем обсуждать на этой конференции. В частности, если система будет отлажена таким образом, что все согласования станут проходить быстрее, чем сейчас, это реально ускорит реализацию строительных программ. Это, в свою очередь, приведет к тому, что дефицит будет сокращаться быстрее, а следовательно, приблизит тот момент, когда квартиры в Москве станут более или менее доступными для большинства горожан.


НА АУКЦИОНАХ ДОЛЖЕН БЫТЬ И ОСОБЫЙ ЗРИТЕЛЬ – ИХ ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ УЧАСТНИК

Наталья ВАСИЛЬЧЕНКО, начальник управления перспективного развития и инвестиций объединения «Доходный Дом «БАЗИС И КОМПАНИЯ», ответила на вопрос «МТ» о том, как она бы оценивала действующую в Москве систему конкурсов и аукционов.

– Что касается аукционов, то скажу прямо — для нас это дело слишком новое и недостаточно изученное. Здесь есть пока еще немало вопросов. Возьмем хотя бы такую вещь, как «шаг аукциона». Как рассчитать, где тот предел, у которого надо остановиться? По-видимому, компания, принимающая участие в аукционе, должна очень точно представлять себе свои реальные возможности, чтобы не «заиграться». С другой стороны, где уверенность в том, что другая фирма, предложившая больше и выигравшая аукцион, в дальнейшем не откажется от реализации проекта? Мне кажется, для таких случаев должно быть предусмотрено какое-то наказание.

Наша компания пока не готова принимать участие в таких мероприятиях. Сначала нужно собрать побольше информации о них. Кстати, когда я попыталась туда попасть в качестве зрителя, мне было отказано — на аукцион допускаются только участники. Но как же тогда, спрашивается, получить практическое представление о том, что это такое? Мне кажется, что подобные мероприятия должны быть более доступными для их потенциальных участников. В конце концов, дело это новое, и просто так кидаться в «омут» — это достаточно рискованно. Любой инвестор, который считает деньги, должен идти на риск, что называется, с открытыми глазами. К сожалению, эта тема здесь не обсуждалась, хотя в неформальных беседах с участниками конференции я, излагая свою точку зрения, находила понимание.

Конкурсы — другое дело. В них мы не раз принимали участие и намерены делать это в будущем. Кто-то, возможно, считает, что и конкурсы не всегда достаточно прозрачны, но я, как человек законопослушный, считаю, что идет честная борьба. По крайней мере, формируя конкурсное предложение, ясно отдаю себе отчет в том, какую я могу поставить «цену вопроса», какой срок реализации, какие моменты, по которым судят об участнике, подчеркнуть.

Конечно, вспоминать приятно о тех конкурсах, которые ты выиграл, но тем не менее на память-то частенько приходят те, на которых наша организация заняла второе место. Это бывает особенно обидно, когда уверен в победе. К примеру, мы считали, что, освоив две очереди на Рубцовской набережной, выведя оттуда порядка 30 предприятий, именно мы будет осваивать и третью. Однако конкурс выиграла другая фирма, и на сегодня продолжения этого проекта мы не видим. Правда, там есть настоящие индустриальные «монстры», такие как Московский ткацко-обрабатывающий комбинат, который очень трудно «сдвинуть». Так что, возможно, все дело в том, что для того, чтобы начать, требуется очень долгий процесс подготовки…

И все-таки, как бы то ни было, я убеждена, что система конкурсов — нормальная, продуманная система. Если же говорить о каких-то недостатках, то в конкурсной документации мне не всегда понятны цифры бизнес-планов. Такое впечатление, что их подчас делают далекие от реальной жизни люди. Возьмем, к примеру, гаражное строительство. Мы принимали участие во многих конкурсах, и цена вопроса там оговаривалась, скажем, в пределах 3500 долларов за машиноместо. Выиграв ряд площадок, мы сегодня понимаем, что даже себестоимость машиноместа «зашкаливает» за 10 тысяч. Спрашивается, как просчитывалось это все той организацией, которая готовила конкурсную документацию? Я знаю массу примеров, когда конкурсы именно по гаражному строительству не состоялись — потому что нет привлекательности. Идея «народного гаража» пока повисает в воздухе, потому что затраты — колоссальные. Например, выиграв конкурс по Марьин-скому парку, мы столкнулись с особыми геологическими условиями и на одном «нуле» затратили столько денег, что ушли далеко за 3500 условных единиц. Да, реализация конечного «продукта» идет в принципе неплохо. Но надо учитывать, что далеко не все люди, живущие в районе Марьинского парка и нуждающиеся в гаражах, могут позволить себе купить машиноместо за 10–12 тысяч, а именно такую начальную стоимость мы вынуждены ставить, исходя из условий строительства, чтобы как-то покрыть свои затраты.

МОСКОВСКИЕ ВЫСОТКИ БУДУТ ВОЗВОДИТЬ ТОЛЬКО ПЕРЕДОВИКИ

У города есть обширные планы высотного строительства. Способны ли существующие строительные нормы и правила обеспечить соответствующее качество и безопасность будущих московских небоскребов?– эта модная сегодня тема была затронута в беседе с Иосифом РАХМАНОМ, генеральным директором НПП «ТЕМА».

– Высотное строительство требует новых подходов. Его нормы и правила еще только предстоит создать. Сейчас НПП «Тема» строит два 29-этажных дома на Ленинском проспекте. На такие дома нормы есть, но кое-какие нам пришлось создавать вновь — разумеется, при помощи Госстроя, при помощи Правительства Москвы. Это, в частности, нормы, связанные с тем, что если дом строится в районе прохождения глиссады самолетов, то Министерство транспорта сооружать высотки в таком месте не разрешает. Но, если рассуждать с общегосударственной точки зрения, лучше поменять саму глиссаду, саму траекторию движения авиалайнеров, чем не строить высотный дом. И нам это удалось. Правда, на это у нас ушло месяцев восемь, причем нам очень помогло Правительство Москвы и лично Владимир Иосифович Ресин. Он собрал всех причастных к решению этого вопроса людей — а это непросто, ведь многие из них не в его подчинении,— и проблема сообща все-таки была урегулирована. Почему я так подробно на этом остановился? Потому, что высотное строительство таит в себе десятки подобных «закавык». Хотя настоящие высотки — это здания высотой где-то в 35 – 40 этажей, можно сказать, что два упомянутых мной объекта фактически представляют собой своеобразный полигон для новых технологий, новых подходов. Скажем, такие объекты требуют огромного котлована — до 20 метров. А ведь рядом стоят дома, и все надо сделать так, чтобы у них не начали трескаться фундаменты, чтобы не произошли оползни или что-то еще в этом роде. Мало того, здесь же еще проходят электромагистрали, тепломагистрали и т. п. — это все тоже может попасть в систему сползания грунтов. А значит, нужны новые материалы, новая технология строительства и новые подходы к управлению этим строительством. Хорошо, конечно, съездить в Америку, где небоскребы научились строить уже давно, и поучиться тамошнему опыту. Но и мы в наших условиях уже применили много полезных новинок.

Кстати, целый ряд нормативов по высоткам в принципе уже разработан — Москомархитектура в этом смысле действует весьма активно и плодотворно. Но, я уверен, в процессе строительства их потребуется создать еще не один десяток. Потому что без нормативов возводить сооружения нельзя, это очень опасно.

Конечно, очень важно и то, кто будет строить высотки. По моей информации, для этого подбираются коллективы, которые я бы назвал старым, но очень понятным словом – «передовики». То есть уже давно зарекомендовавшие себя как надежные строительные организации. В Правительстве Москвы прекрасно понимают, что только им можно доверить такое серьезное дело.

Очень существенный момент — я уже говорил об этом — создание новых материалов. Мы, например, на Ленинском проспекте применили особый бетон — W-16, который, когда на него попадает влага, становится только крепче. А создали его совместно НИИЖБ и НПП «Тема». Этот бетон решает проблему укрепления подземной части здания. Он как бы саморасширяющийся и входит прямо в поры грунта. Сейчас, кстати, наступает эра металлов — их будет требоваться все больше и больше для самых разных направлений в строительстве жилья и вообще высотных сооружений. Но тут возникает другая сложность. Дело в том, что стоимость металла растет с невероятной быстротой, да и многих других материалов тоже. Мы изучили статистику за два последних года, и оказалось, что стоимость комплектующих увеличивалась в полтора раза быстрее, чем рыночные цены на жилье! Причем тут все идет по цепочке: энергия, транспорт и так далее, трудно найти «крайних». В принципе, это процесс естественный, он происходит везде в мире, но каковы его темпы — вот вопрос. И по этой причине тоже необходимо создавать новые материалы — пусть даже они будут на единицу дороже, чем прежние, но зато потребуются в меньшем объеме, и за счет этого себестоимость строительства и, соответственно, рыночные цены на жилье начнут снижаться.

В ПОСЛЕДНИЕ ПЯТЬ-ШЕСТЬ ЛЕТ КАЧЕСТВО УЛУЧШАЕТСЯ НА ГЛАЗАХ

Так считает Драган КОЦИЧ, заместитель технического директора фирмы «ШТРАБАГ», мнением которого о работе московских коллег поинтересовался автор этих строк.

– Как Вы оцениваете качество строительства в Москве и какие, на Ваш взгляд, в этой сфере существуют проблемы?
– Проблема качества строительства очень комплексная. До 1989 года в Москве и в России существовало индустриальное строительство, система которого была продумана до мелочей. Все проекты разрабатывались весьма тщательно в течение нескольких лет, проходили строгий контроль, были стандартизированы. Тем не менее качество конечного «продукта» было не очень высоким, поскольку, несмотря на наличие очень хорошо подготовленной документации, исполнители работали без должной мотивации.

К сожалению, после развала социалистической системы прекратил свое существование целый ряд крупных строительных организаций, многие люди, обладавшие большим опытом и знаниями, ушли из отрасли. Однако в нее пришли новые кадры, и сейчас в России начинается новая эра строительства, для которой характерен быстрый прогресс и динамичное улучшение качества. Возьмем, к примеру, мосты, которые возводятся сейчас в российской столице. Они сделаны по самым современным технологиям, и качество их — высочайшее. «Хромают» иной раз лишь мелкие технические детали — например, стыки между пролетами порой бывают неровными, но это без труда поддается корректировке.

В строительстве жилья и административных зданий за последнее время также произошло очень значительное улучшение качества. Помимо всего прочего, это объясняется и тем, что сегодня в Москве абсолютно доступны любые строительные материалы.

Есть, однако, факторы, которые мешают совершенствованию качества. Например, без нормального обслуживания, на которое, если речь идет о вновь построенном объекте, должно затрачиваться в год минимум два-три процента от его стоимости, содержать здание на достойном уровне невозможно. Речь ведь идет не о египетских пирамидах, а о сооружениях, в которых люди живут и работают.

Замечу также, что нельзя добиться образцового качества и без серьезного контроля над рынком рабочей силы и справедливой оплаты труда строителей. Скажем, в России в последние пять-шесть лет делается акцент на монолитное строительство. Но при возведении монолитных конструкций отклонения от запланированного качества в значительной степени происходят из-за того, что к этому делу привлекаются, по сути дела, сезонные рабочие. Они не имеют ни соответствующего опыта, ни знаний, ни таланта, и их практически используют как рабов. Вот в итоге и получается, что качество здания, которое вроде бы хорошо спроектировано и возведено из современных материалов, оставляет желать лучшего. Если на рынке недооценивается рабочая сила, это препятствует применению новых технологий и приводит к появлению фирм, которые возникают как грибы после дождя и, урвав свой «кусок», исчезают. И надо заметить, что серьезным строительным организациям, которые выполняют все обязательства и у которых достаточно высоки издержки, подчас бывает трудно с ними конкурировать.

Разумеется, очень многое зависит и от проекта. Разработка качественной проектной документации — важное условие получения достойного окончательного результата. Стройка ведь начинается даже не с котлована, не с «нулевого» цикла, а с определения концепции заказчика, который должен четко представлять себе, что именно он хочет создать. Если он в состоянии объяснить свою идею проектировщику, это сокращает вероятность ошибок, если нет — увеличивает.

Важный момент — геологическое и геофизическое исследование грунтов. Почва в России значительно отличается от почвы в Европе, и этот пласт знаний местных специалистов нельзя недооценивать.

Еще одна проблема, на мой взгляд, — необоснованное сокращение сроков строительства. Они, конечно, могут быть оптимизированы, но только за счет тех работ, которые не являются основными, непосредственно влияющими на качество и безопасность объекта. Эти работы должны быть спланированы так, чтобы они не «пересекались» и технологически не мешали друг другу. А что зачастую происходит на практике? Здание еще толком не закончено, а строители уже приступают к отделке. Естественно, при таком подходе серьезного качества не добьешься.

Не хочу, чтобы это выглядело как реклама, но фирма «Штрабаг» старается строить действительно качественные сооружения, хотя и у нас бывают проблемы, особенно когда объект не находится полностью в наших руках. Часто бывает так, что мы делаем только коробку и внутреннее «ядро» здания, а уже потом заказчик оборудует его так, как он хочет. При таком методе работы качество, конечно, страдает, потому что очень трудно состыковать первый, строительный, и второй этапы.

Вообще же в России, и особенно в Москве, прекрасная строительная школа. И нормативных документов, и хороших проектов, и хороших строителей достаточно для того, чтобы качество зданий и сооружений было превосходным. В последние пять-шесть лет оно растет прямо на глазах, работы на московских стройках проводятся на достойном уровне, с использованием самого современного оборудования и технологий. При обеспечении соответствующих условий труда и налаживании максимально серьезного контроля за качеством через несколько лет его общий уровень в российской столице полностью сравняется с европейским — если только спрос не будет намного превышать возможности отрасли. Что же касается контроля, то в условиях, когда в городе возводится около пяти миллионов квадратных метров жилья в год, он должен быть максимально жестким не только со стороны частных лиц, тех людей, которые непосредственно в этом заинтересованы, но и со стороны государства. Таково мое личное мнение.