Стоимость аренды определяли не чиновники, а сами арендаторы

Это происходило
на аукционе, который проводил СГУП
по продаже городского имущества

До сих пор договора аренды заключались городом по фиксированным ставкам, рассчитанным по специальной методике и заметно отличающимся от рыночных. Городская ставка арендной платы в среднем составляет 72 доллара за кв. м в год. Рыночная стоимость аренды офисов, как известно, – это 300 долларов, а в престижных районах – до 450 – 500 долларов за метр.
Кроме того, есть многочисленные категории льготников, которые претендуют на то, чтобы даже установленная городом невеликая ставка аренды уменьшалась в соответствии с понижающим корректирующим коэффициентом, то есть в несколько раз. Так, для малых предприятий и
плодоовощных баз действует коэффициент равный 0,5, размер арендной платы составляет 1200 рублей за кв. м. Для предприятий бытового обслуживания и негосударственных образовательных
организаций мы имеем, соответственно, 0,3 и 717 рублей за кв. м. Наименьший размер арендной платы – в 690 рублей при нулевом коэффициенте коррекции – был определен для общественных и бюджетных организаций, аккредитованных социальных магазинов, предприятий, использующих труд инвалидов, а также еще для целого ряда категорий льготников. Всего постановлением Правительства Москвы утверждены 18 категорий организаций, которые имеют право на льготы на период 2004 – 2005 годов. Город сдает в аренду 8,2 млн. кв. м нежилых помещений, при этом около половины от общего числа арендаторов составляют льготники различных категорий. Однако из 200 тысяч имеющихся в городе малых предприятий льготами по аренде пользуется лишь 6 процентов – около 12 тысяч. Остальные 94 процента оплачивают помещения по рыночным ставкам.
Низкими ставками и городскими льготами пользуются в первую очередь фирмы, близкие к чиновникам из управ и префектур. Это породило известную порочную практику, когда помещения берутся в аренду у города, а затем сдаются в субаренду за полную цену. При этом в проигрыше конечно же московский бюджет, в выигрыше – сформировавшаяся в столице прослойка пресловутых рантье, живущих за счет доходов со взятых у города в аренду помещений. Выход из порочного круга может быть только один – переход от определения ставок аренды по отвлеченным от жизни методикам к их рыночному регулированию. Столичные власти постепенно повышают ставки для уже существующих арендаторов, с тем чтобы в течение 4 – 5 лет приблизить их к рыночным. Для льготников же этот процесс будет более длительным – ставки аренды для них будут увеличиваться не более чем на 25 процентов в год. Новые же помещения должны передаваться в аренду лишь через механизм аукционных торгов.
Первый такого рода эксперимент – открытый аукцион по продаже прав аренды офисных помещений – прошел в середине лета на Единой торговой площадке, в аукционном зале Специализированного государственного унитарного предприятия по продаже имущества города Москвы (СГУП) на Большой Полянке. В нем приняли участие представители 11 юридических лиц. Первоначально подали заявки на участие около тридцати фирм, но, видимо, сказалась пора отпусков, и не все потенциальные участники явились в зал. На торги было выставлено шесть лотов – офисные помещения площадью от 62,5 кв. м до 145,8 кв. м, расположенные по адресу: улица Марьинский парк, 19. Это помещения на первом этаже жилого дома. В них обычно размещаются различные предприятия сферы услуг или офисы класса С. На каждый лот претендовало от четырех до шести участников. Стартовая величина арендной ставки составляла от 3700 до 4800 рублей за кв. м, в зависимости от характеристик помещения.
Вел аукцион традиционный сгуповский аукционист Александр Жарков. Участники внесли задаток от 20 до 53 тысяч рублей. Проигравшим деньги были возвращены. Победителям же задаток был зачтен в счет будущих платежей по аренде. Договор аренды с победителями аукциона заключался на пять лет.
Комментируя итоги торгов, председатель конкурсной комиссии, и.о. руководителя СГУП Владимир Ватолин заявил: «У нас есть все основания быть довольными результатами. Первый блин не вышел комом. Цена, по которой арендаторы покупали один квадратный метр приблизилась к среднерыночной и составила $200 – 300. В итоге стартовые предложения были превышены в несколько раз. Думаю, что, если бы мы организовали более сильную информационную кампанию, конечная цена могла бы подняться еще на 10 процентов». По его словам, уникальность нынешнего мероприятия в том, что впервые цену арендной платы определяют не чиновники, а сами арендаторы.
Присутствовавший на аукционе глава Департамента имущества города Москвы Владимир Силкин отметил: «Главное требование Мэра Москвы Юрия Лужкова к политике города в имущественных делах – абсолютная прозрачность. Добиться этого можно с помощью конкурсов и аукционов, на которых будет продаваться имущество, размещаться горзаказы и сдаваться в аренду недвижимость». Владимир Силкин также высказал пожелание, чтобы Единая торговая площадка стала местом проведения всех аукционов, касающихся комплекса имущественных отношений. Он пообещал, что все документы будут оформлены без проволочек, чтобы у победителей уже через пять дней на руках был договор об аренде.
Говоря о нежилом фонде Москвы в целом, Владимир Силкин подчеркнул: «В прошлом году Москва получила
5 миллиардов рублей от продажи недвижимости и 8 миллиардов – от сдачи помещений в аренду. В этом году планируем получить 11 миллиардов рублей от аренды, а продажу резко ограничить. Дело в том, что город продал уже свыше 10 млн. кв. м нежилых помещений. Сейчас пришла пора восполнить их потерю. Решено теперь продавать не более половины вновь вводимых площадей».
Поэтому перед городом с особой остротой встает вопрос о развитии системы арендных аукционов. По словам Владимира Ватолина, СГУП теперь станет проводить их ежемесячно.
В отношении же многочисленных категорий льготников политика Департамента имущества также будет меняться. Во-первых, с будущего года им запретят сдавать полученные на льготных основаниях в аренду помещения субарендаторам. Нарушители лишатся всех привилегий и будут получать право на помещения на общих основаниях – с аукциона. Площади для льготных категорий арендаторов, треть из которых составляют малые предприятия, будут теперь также распределяться на конкурсной основе, через спецконкурсы. Только решающим фактором здесь будет уже не толщина кошелька претендента, а социальные факторы, значимость того или иного предприятия или организации для города.